مكتب وساطة عقارية... إمتى أقيّد عمولتي كإيراد، وهي خاضعة للـVAT ولا لأ؟

بيع أو إيجار العقار نفسه له معاملة ضريبية خاصة بيه — أول توريد لعقار سكني جديد بمعدل صفر%، والإيجار السكني اللاحق معفى، والعقار التجاري بمعدل 5%. لكن عمولة السمسار أو الوكيل العقاري حاجة تانية تمامًا: دي خدمة وساطة قائمة بذاتها، وبتخضع لـ5% القياسي دايمًا، سواء الصفقة اللي وراها بيع سكني معفى أو تجاري خاضع — لأن الضريبة هنا على خدمة الوساطة نفسها مش على العقار.

التوقيت الصحيح لتقييد الإيراد محاسبيًا هو وقت اكتمال الصفقة فعليًا — توقيع عقد البيع النهائي أو نقل الملكية، أو توقيع عقد الإيجار — مش وقت استلام العربون أو نموذج الحجز الأولي. الغلطة الشائعة جدًا في المكاتب الصغيرة إنها تسجّل العمولة كإيراد بمجرد استلام دفعة مقدّمة من العميل، مع إن الصفقة ممكن تتلغي أو الشرط يتغيّر قبل الإتمام.

نقطة تانية بتسبب لخبطة: توقيت استحقاق الضريبة (Tax Point) ممكن يختلف عن توقيت الإيراد المحاسبي — لو المكتب استلم دفعة مقدّمة أو أصدر فاتورة قبل اكتمال الصفقة، ضريبة القيمة المضافة بتستحق وقتها بغض النظر إن الإيراد نفسه لسه ما اتحققش محاسبيًا. لازم الدفاتر تفرّق بين الاستحقاق الضريبي والإيراد الفعلي، بدل ما تعامل الاتنين كأنهم نفس التاريخ دايمًا.

كمان لو العمولة متقسّمة بين مكتبين (Co-broking)، لازم كل مكتب يقيّد نصيبه الفعلي بس كإيراد، مش إجمالي العمولة كاملة — تسجيل العمولة الإجمالية كإيراد وبعدين النصيب التاني كمصروف بيضخّم رقم المبيعات من غير داعي وبيأثر على أي تحليل مالي فعلي. رسيخ بيساعد مكاتب الوساطة العقارية تبني نظام تقييد وفوترة واضح من أول يوم، يفرّق بين كل النقاط دي.